【早見表】家賃から逆算するDSCR1.3を満たす安全借入額

最終更新日: 2026年6月14日

不動産投資で最も避けたい失敗が「借りすぎ」です。返済額が家賃収入を圧迫すると、空室や金利上昇で一気に赤字へ転落します。 では、いくらまでなら安全に借りられるのか。その目安となるのがDSCR（返済余力比率）です。 本記事では、融資審査の基準とされるDSCR1.3を満たす上限借入額を、家賃水準・金利別に当ツールで逆算した早見表を示します。

DSCR1.3を満たす安全借入額の早見表

DSCRは「NOI（営業純利益）÷ ADS（年間返済額）」で計算されます。 DSCR1.3を満たすには、年間返済額をNOIの1/1.3以下に抑える必要があります。 この上限返済額から逆算した借入可能額が以下です（返済期間30年・元利均等）。

出典：当サイト計算エンジンによる試算。前提：空室率5%・運営経費＝年間家賃の20%（NOI＝年間家賃×75%）・返済期間30年・元利均等。

金利が1%上がると安全借入額は約12%減る

同じ家賃でも、金利2%と3%では安全借入額が大きく変わります。 たとえば月額家賃20万円のケースでは、金利2%で約3,122万円まで借りられるのに対し、金利3%では約2,737万円まで（約12%減）に縮小します。 変動金利で借りる場合は、将来の金利上昇を見込んで、この早見表よりさらに保守的な借入額に抑えるのが安全です。

早見表の使い方と注意点

• 家賃は保守的に見積もる — 募集賃料ではなく、空室を織り込んだ実勢家賃で計算する
• 経費率は物件で異なる — 築古や一棟物件では経費が家賃の30%を超えることもあり、その分NOIと安全借入額は下がる
• DSCR1.3はあくまで目安 — 自己資金に余裕がない場合は1.4〜1.5を狙うとより安全
• 返済期間で変動する — 期間が短いほど年間返済額が増え、安全借入額は減る

あなたの物件の正確なNOI・DSCRは、DSCR計算ツールで経費・金利・返済期間を入力して確認できます。 利回りから逆算したい場合は利回り計算ツールも併用してください。

まとめ

• DSCR1.3を満たす安全借入額は「NOI÷1.3」を上限返済額として逆算できる
• 月額家賃20万円・金利2%なら約3,122万円が一つの目安
• 金利が1%上がると安全借入額は約12%減少する
• 変動金利では金利上昇を見込み、早見表より保守的な借入を
• 家賃・経費は楽観視せず、実勢ベースで計算することが重要