【試算】頭金で利回りはどう変わる？自己資金別IRR比較

最終更新日: 2026年6月14日

「頭金は多く入れた方が安全」とよく言われます。確かに毎月のキャッシュフローは頭金が多いほど厚くなります。 ところが、投資効率を年率で測るIRR（内部収益率）で見ると、結論は逆転します。 本記事では、同じ物件を頭金0%・10%・20%・30%で購入した場合のIRRを当ツールで試算し、レバレッジ（借入）がリターンに与える本当の効果を明らかにします。

モデルケースの前提条件

頭金別 IRR・CCR・キャッシュフロー試算結果

出典：当サイト計算エンジンによる試算。CCR＝年間CF÷自己資金。IRRはニュートン法で求解。

頭金が少ないほどIRRは高くなる — 正のレバレッジ効果

表を見ると、頭金0%のフルローンがIRR13.2%と最も高く、頭金を増やすほどIRRは低下しています。 一方で、毎月の手残り（年間CF）は頭金が多いほど大きくなります。一見矛盾するこの現象は、レバレッジ効果で説明できます。

このモデルではNOI利回り（180万円÷4,000万円＝4.5%）が借入金利2.0%を上回っています。 借入コストより物件の収益力が高い「正のレバレッジ」が効いているため、 他人資本（借入）を多く使うほど、自分のお金（自己資金）あたりのリターン＝IRRは高まるのです。

フルローンの落とし穴 — IRRが高い ≠ 安全

では頭金0%が最善かというと、そうではありません。フルローンには次のリスクが潜んでいます。

IRRはあくまで「投資効率」の指標であり、「安全性」は別物です。 高いIRRと十分なDSCR・キャッシュフローのバランスをとることが、実務上の最適解になります。

まとめ

• NOI利回り＞借入金利の物件では、頭金が少ないほどIRRは高くなる（正のレバレッジ）
• このモデルではフルローンのIRR13.2%に対し、頭金30%では5.4%
• ただし頭金が少ないほど年間CFは薄く、DSCR・出口リスクは悪化
• IRRの高さ＝安全性ではない。CF・DSCRと併せて総合判断を
• 自分の物件はIRR計算ツールとDSCR計算ツールの両方で検証する