減価償却シミュレーターの使い方
減価償却シミュレーターは、建物の構造・築年数・取得価格を入力するだけで、法定耐用年数と年間償却額を自動計算するツールです。不動産投資において減価償却は最大の節税手段であり、実際にはキャッシュアウトしない費用を経費計上できるため、帳簿上の利益を圧縮して所得税・住民税の負担を軽減できます。このツールを活用して、物件ごとの節税効果を事前にシミュレーションしましょう。
このツールでできること
- 建物構造別の法定耐用年数の確認（RC造47年、重量鉄骨造34年、木造22年など）
- 中古物件の残存耐用年数を簡便法で自動計算
- 定額法による年間償却額の算出
- 建物本体と建物附属設備の按分計算
- 償却期間全体にわたる年度別の償却額推移
- 所得税率に応じた節税効果の確認
計算の仕組み
減価償却の計算は、まず耐用年数の決定から始まります。新築物件の場合は建物構造に応じた法定耐用年数がそのまま適用されます。中古物件の場合は「簡便法」と呼ばれる計算式を用います。法定耐用年数を全て経過している場合は「法定耐用年数×20%」、一部経過している場合は「（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×20%」で残存耐用年数を算出します。たとえば築25年の木造物件の場合、法定耐用年数22年を全て経過しているため、22年×20%＝4年（端数切り捨て、最低2年）が耐用年数となります。
個人の不動産所得では定額法が原則です。年間償却額は「建物取得価格÷耐用年数」で均等に配分されます。たとえば建物価格1,500万円・耐用年数4年の場合、年間375万円を経費として計上できます。所得税率が33%（課税所得695万〜900万円）の方であれば、年間約124万円の節税効果が期待できる計算です。ただし、建物附属設備（電気設備、給排水設備など）は建物本体とは別の耐用年数が設定されており、通常15年程度です。設備を按分して短い耐用年数で償却することで、初期の節税効果を大きくする手法もあります。
活用シーン
物件購入の検討段階で、節税効果を含めた実質的なキャッシュフローを試算する際に活用できます。たとえば、年収1,200万円のサラリーマン投資家が築22年のRC物件（建物価格3,000万円）を購入する場合、残存耐用年数は（47−22）＋22×20%＝29年となり、年間償却額は約103万円です。これを所得税率33%で計算すると年間約34万円の節税になります。一方、築30年の木造アパート（建物価格1,000万円）であれば耐用年数4年で年間250万円の償却が可能で、節税額は年間約82万円に達します。構造や築年数による違いを比較検討する際に本ツールが大いに役立ちます。
注意点
- 減価償却が終了すると経費計上ができなくなり、ローン元金返済が経費を上回る「デッドクロス」が発生しやすくなります。償却期間と借入期間のバランスに注意してください
- 減価償却で簿価が下がると、売却時の譲渡所得が大きくなり、譲渡所得税が増える点にも留意が必要です
- 土地は減価償却の対象外です。取得価格のうち建物部分の金額を正確に把握する必要があります
- 建物附属設備の按分比率は売買契約書や固定資産税評価証明書を根拠にする必要があります
- 法人の場合は定率法も選択可能ですが、本ツールは個人向けの定額法を前提としています
計算式の詳細
【中古・全期間経過】 残存耐用年数 = 法定耐用年数 × 20%（最低2年）
【中古・一部経過】 残存耐用年数 = (法定耐用年数 − 経過年数) + 経過年数 × 20%
節税効果（年間） = 年間償却費 × 限界税率（所得税+住民税）
建物構造別の法定耐用年数: RC造47年 / 重量鉄骨造34年 / 軽量鉄骨造19-27年 / 木造22年 / 木造モルタル20年。 出典: 国税庁・耐用年数表。 建物附属設備（電気・給排水・空調）は15年が標準で、按分すれば初期償却を厚くできます。
入力例とサンプル結果
| 物件 | 耐用年数 | 年間償却費／節税額(税率33%) |
|---|---|---|
| 築22年・木造・建物1,000万 | 4年（簡便法） | 250万円／約82万円 |
| 築22年・RC・建物3,000万 | 29年 | 約103万円／約34万円 |
| 新築・RC・建物5,000万 | 47年 | 約106万円／約35万円 |
よくある質問
Q1. 築古木造が節税に効くと聞いたが本当?
A. 耐用年数4年で短期集中償却ができるため、高所得者の節税効果は大きいです。 ただし償却完了後のデッドクロスと 売却時の譲渡所得増加リスクを必ずセットで評価する必要があります。
Q2. 土地建物比率はどう決まる?
A. 売買契約書で明示するのが原則。明示がない場合は固定資産税評価額の比率や、消費税額からの逆算で按分します。
Q3. 設備按分のメリットは?
A. 建物本体（22-47年）より短い15年で償却できるため、初期5-10年の節税額が大きくなります。 ただし設備按分の妥当性を税務署に説明できる根拠（売買契約書・見積書等）が必要です。
Q4. 償却が終わったらどうなる?
A. 経費計上ができなくなり、課税所得が増えます。デッドクロス対策として、繰上返済や借り換えを償却完了前に検討するのが王道です。
Q5. 法人なら定率法のほうが有利?
A. 法人は定額法・定率法の選択が可能で、初期の節税を厚くしたい場合は定率法が有利です。 ただし1998年4月以降取得の建物本体は税法上定額法のみで、選択肢があるのは附属設備等に限られます。