購入可能額の逆算：CF・DSCR・利回りから上限価格を求める

最終更新日: 2026年4月3日（本記事の数値は同日時点の税率・金利を基準としています）

本ガイドは不動産投資の基礎知識を提供する教育目的のコンテンツです。実際の投資判断には現地確認・市場調査・専門家（宅建士・税理士・FP等）への相談が必須です。

「この物件を買えるか」ではなく「投資として成立する価格帯はいくらまでか」を知ることが、不動産投資の物件探しの出発点です。購入可能額の逆算は、キャッシュフロー・DSCR・利回りの3つの制約条件から投資可能な物件価格の上限を求める手法です。「銀行が貸してくれる金額」と「投資として成立する金額」は異なります。金融機関は返済能力を評価しますが、投資として成立するかどうかは投資家自身が判断しなければなりません。借入可能額の上限で物件を購入してしまうと、わずかな空室率上昇や金利変動でキャッシュフローが赤字に転落するリスクがあります。

購入可能額とは

購入可能額とは、設定した投資基準（CF目標・DSCR基準・利回り基準）をすべて満たす物件価格の上限値です。住宅ローンの「借入可能額」とは異なり、投資として成立するかどうかの視点から算出します。

「買える金額」と「投資できる金額」の違い

買える金額（借入可能額）：年収・勤務先・資産背景から金融機関が判断。年収の10〜20倍程度が上限の目安
投資できる金額（購入可能額）：投資基準（CF・DSCR・利回り）をすべて満たす価格。通常は借入可能額より低くなる
例：年収800万円のサラリーマン → 借入可能額約8,000〜1億2,000万円。しかし投資基準を満たす物件は5,000〜7,000万円が上限、というケースが一般的

3つの制約条件

購入可能額は以下の3つの条件を同時に満たす必要があります。もっとも厳しい条件が「ボトルネック」となり、購入可能額の上限を決定します。

制約条件	基準例	意味
月次CF ≥ 目標値	5万円/月	毎月の手残りが目標を下回らない
DSCR ≥ 基準値	1.3	返済余力に十分な余裕がある
実質利回り ≥ 基準値	5.0%	投資効率が最低限の水準を満たす

自己資金と借入額の適正バランス

投資物件の購入では、自己資金と借入額のバランスが投資の安全性と効率性を大きく左右します。一般的な目安として、以下の水準が参考になります。

自己資金比率	LTV	特徴	適するケース
30〜40%	60〜70%	DSCR高く安全。CCRはやや低い	安定重視の投資家。初めての投資
20〜30%	70〜80%	安全性と効率性のバランスが取れる	多くの不動産投資家の標準的な水準
10〜20%	80〜90%	レバレッジ効果大。DSCRに注意	収益重視で正のレバレッジが効く場合
0〜10%	90〜100%	高リスク。わずかな変動で赤字化	フルローンは原則避けるべき

年収倍率とDSR（返済比率）の考え方

金融機関の融資審査では、年収に対する借入額の倍率と、年収に対する年間返済額の比率（DSR：Debt Service Ratio）が重要な判断基準になります。

年収倍率とDSRの目安

年収倍率：不動産投資ローンでは年収の10〜15倍程度が上限（住宅ローンの7〜8倍より緩やか）
DSR：年間返済額 ÷ 年収 × 100。投資ローンでは40〜50%が上限とされることが多い
ただし、既存の住宅ローンやカーローンがある場合はそれも含めてDSRが計算される

DSRの計算例

年収：700万円

住宅ローン年間返済額：120万円

投資ローン年間返済額：150万円

DSR = (120万 + 150万) ÷ 700万 × 100 = 38.6%

上限50%まであと80万円の返済余力。これが追加投資の上限を決める制約に

ボトルネック指標の特定

3つの制約条件それぞれが許容する最大物件価格は異なります。たとえばCF基準では5,000万円まで可能でも、 DSCR基準では4,200万円が上限、利回り基準では4,800万円が上限というケースでは、もっとも厳しいDSCR基準の4,200万円がボトルネックとなり、購入可能額の上限となります。

ボトルネック特定の意義

どの指標が投資のボトルネックかを把握できる
改善すべきポイント（頭金増額、金利交渉、経費削減など）が明確になる
基準値の緩和がどの程度購入可能額に影響するかを検討できる

二分探索による逆算の仕組み

購入可能額の計算には「二分探索（バイナリサーチ）」を用います。物件価格の範囲（たとえば0円〜5億円）を設定し、中間値で3つの制約条件をチェック。条件を満たせば価格を上げ、満たさなければ価格を下げる、という操作を繰り返して上限価格に収束させます。

この手法により、複雑なローン計算やCF計算を含む逆算でも高速かつ正確に結果を得られます。

具体例：サラリーマン投資家のケース

以下の条件で購入可能額を求めるケースを考えます。

投資家プロフィール

年収：700万円（会社員）
自己資金：500万円
既存借入：住宅ローン残債2,000万円（月額返済10万円）

投資基準

月次CF目標: 5万円以上
DSCR基準: 1.3以上
実質利回り基準: 5.0%以上

ローン条件

金利: 1.8%、返済期間: 30年
想定家賃: 月15万円、空室率: 10%、年間経費率: 15%

各制約条件による上限価格（概算）

CF基準（月次CF ≥ 5万円）：物件価格約2,800万円まで
DSCR基準（DSCR ≥ 1.3）：物件価格約2,500万円まで
利回り基準（実質利回り ≥ 5%）：物件価格約3,060万円まで

ボトルネック：DSCR基準（2,500万円）

→ 投資として成立する物件価格の上限は約2,500万円。自己資金500万円 + 借入2,000万円

購入可能額を引き上げる方法

ボトルネックがDSCRの場合、以下の対策で購入可能額を引き上げられる可能性があります。

自己資金を増やす：頭金を増やせば借入額が減り、DSCRが改善する。ただしCCR（自己資金効率）は低下するトレードオフがある
金利を交渉する：複数の金融機関で条件を比較し、最も低い金利で融資を受ける。0.3%の金利差でも年間返済額に大きく影響する
返済期間を延長する：返済期間を25年から30年に延長すれば月額返済額が減少し、DSCRが改善する。ただし総支払利息は増加する
高利回り物件を探す：同じ価格帯でもNOI利回りが高い物件ならDSCR基準をクリアしやすい。地方やアパートなど利回りの高いエリア・タイプを検討する
経費を見直す：管理委託費率の低い管理会社への変更、保険料の見直しなどでNOIを改善する

複数物件保有時の考え方

すでに投資物件を保有している場合、2棟目以降の購入可能額は以下の点に注意が必要です。

DSRの累積：既存の投資ローン返済額も含めたDSRで融資枠が制限される。1棟目の返済が年間150万円あれば、その分だけ2棟目の融資枠が小さくなる
資産全体でのDSCR：個別物件のDSCRだけでなく、全保有物件の合計NOIと合計ADSでポートフォリオ全体のDSCRも確認する
手元資金の分散：複数物件の緊急予備資金を確保しておく必要がある。物件数が増えるほど突発修繕の確率も上がる
金融機関の評価基準：2棟目以降は「実績」が評価される。1棟目の運用実績（入居率・返済状況）が良ければ、より有利な条件で融資を受けられる可能性がある

結果の解釈と活用

物件探しの価格帯の絞り込み：購入可能額を把握することで、検索条件の価格上限を合理的に設定できる
条件変更の影響把握：自己資金を増やした場合や金利が変動した場合の上限価格の変化を事前に確認できる
交渉の根拠：投資基準から逆算した上限価格は、売主との価格交渉の根拠にもなる

よくある間違いと注意点

借入可能額＝購入可能額ではない：金融機関が貸してくれる金額と投資として成立する金額は別。常に投資基準で上限を判断する
諸経費の見落とし：物件価格の7〜10%程度の購入諸経費（仲介手数料、登記費用、不動産取得税等）を自己資金から別途確保しておく必要がある
楽観的な家賃設定：購入可能額を高く見せるために家賃を高めに想定するのは本末転倒。保守的な家賃設定（周辺相場の下限付近）で計算する
空室率の甘い見積もり：空室率を5%で計算すると購入可能額は上がるが、実態は10〜15%というケースが多い。エリアの実績データに基づいた空室率を使う

まとめ

購入可能額はCF・DSCR・利回りの3基準で決まる：最も厳しい基準がボトルネックとなり、投資可能な物件価格の上限を決定する
借入可能額との混同を避ける：金融機関の融資枠ではなく、投資基準を満たす価格で物件を探す
自己資金比率20〜30%が標準：安全性と効率性のバランスが取れる水準。フルローンは原則避ける
DSRは累積で管理：住宅ローンや既存投資ローンの返済額を含めたDSRが金融機関の融資判断に直結する
ボトルネックの改善策を検討：自己資金増額・金利交渉・返済期間延長など、ボトルネック指標を改善する具体策を探る

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