ローン指標の用語解説

LTV（借入比率）は物件価格に対する借入額の割合です。LTVが高いほどレバレッジ効果が大きくなる一方、金利上昇や空室時の返済リスクも高まります。

LTVとは何か

LTV（Loan to Value：借入比率）は、物件価格に対する借入額の割合です。レバレッジの大きさを示し、LTVが高いほど少ない自己資金で投資できる一方、返済リスクも高まります。

計算例

LTVの目安

LTVと他指標の関係

• LTVが高い → CCRは向上（少ない自己資金で高リターン）
• LTVが高い → DSCRは低下（返済負担が増大）
• LTVが高い → BERは上昇（損益分岐点が高くなる）

注意点

• 金融機関は物件の担保評価額ベースでLTVを計算します。購入価格と担保評価額に差がある場合、LTV計算結果が変わります。
• レバレッジが正に効くのはキャップレート > K%の場合のみです。逆レバレッジ状態で高LTVは最悪の組み合わせです。

K%（ローン定数）は年間返済額を借入残高で割った値で、借入の実質コストを年率で示します。K%がキャップレートを下回ればレバレッジが正に効いていると判断できます。

K%とは何か

K%（ローン定数 / Mortgage Constant）は、年間返済額（ADS）を借入残高で割った値で、借入の実質コストを年率で示す指標です。金利だけでなく返済期間も反映するため、 融資条件の総合的な評価に使えます。

計算例

金利2.0%のローンでも、元金返済分を含めると実質年率4.43%のコストがかかっていることがわかります。

K%の重要な使い方：レバレッジ判定

例えばキャップレート6.0%でK% 4.43%なら、 差の1.57%分だけレバレッジが有利に働いています。

融資条件によるK%の変化

注意点

• K%は返済が進むにつれて変化します（元利均等では残高が減るため上昇）。初年度のK%で判断するのが一般的です。
• 変動金利の場合、将来のK%は金利変動によって不確実になります。金利上昇シナリオでの確認が重要です。

元利均等返済は毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる方式です。返済計画が立てやすい反面、初期は利息比率が高く元金の減りが遅いため、総返済額は元金均等より多くなります。

元利均等返済とは何か

元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息の合計）が一定になる返済方式です。 日本の住宅ローン・不動産投資ローンで最も一般的な方式で、返済計画が立てやすいメリットがあります。

計算例

元利均等返済の仕組み

初期は利息が大きく元金が減りにくいのが特徴です。この構造がデッドクロスの原因の一つになります。

元金均等返済との比較

• メリット：毎月の返済額が一定で資金計画が立てやすい。初期の返済額が元金均等より低い。
• デメリット：総返済額が元金均等より多い。初期に元金が減りにくくデッドクロスが発生しやすい。

注意点

• 変動金利の場合、金利見直しにより5年ごとに返済額が変更される（5年ルール・125%ルール）のが一般的です。
• 初期の利息比率の高さは減価償却と組み合わせて節税効果を最大化する戦略に使えます。

元金均等返済は毎月の元金返済額が一定で、利息が残高に比例して減少する方式です。初期の返済額が高くなりますが、総返済額は元利均等返済より少なくなります。

元金均等返済とは何か

元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定で、利息が借入残高に比例して減少する方式です。 初期の返済額が大きい代わりに、元利均等返済より総返済額が少なくなります。

計算例

元利均等返済との比較

不動産投資での活用

• 元金の減りが早いためデッドクロスの発生を遅らせる効果があります。
• 後半は返済額が減少するため、家賃下落に対する耐性が時間とともに高まります。
• 初期の高い返済額に耐えられるCFがあることが前提です。DSCRは初年度の数値で判断しましょう。

注意点

• 金融機関によっては元金均等返済を選べない場合があります。事前に確認が必要です。
• 初期の返済額が高いため、BERが初年度は高くなります。

繰上返済は約定外に元金を追加返済することで、将来の利息負担を減らす方法です。返済期間短縮型と返済額軽減型があり、利息削減効果は期間短縮型の方が大きくなります。

繰上返済とは何か

繰上返済は、約定の返済スケジュールとは別に元金を追加で返済することです。 将来支払うはずだった利息を削減し、返済期間の短縮または毎月の返済額の軽減ができます。

2つのタイプ

計算例

不動産投資での戦略的活用

• デッドクロス対策：減価償却が終了する前に繰上返済して元金残高を減らす
• 返済額軽減型でDSCRを改善し、次の物件購入の融資審査を有利にする
• 期間短縮型で完済を早め、無借金での安定CFを実現する

注意点

• 繰上返済手数料（1〜3%程度、金融機関により異なる）が発生する場合があります。手数料と利息削減効果を比較してから判断してください。
• 手元資金を繰上返済に使いすぎると、突発的な修繕や空室に対応できなくなります。運転資金として最低6ヶ月分のADSは確保しましょう。
• 低金利環境では、繰上返済するより他の投資に回した方が有利な場合もあります。

DSR（Debt Service Ratio：返済比率）は年間の総返済額を年収で割った指標で、個人の返済負担を測ります。金融機関の融資審査では35〜40%以下が一般的な基準です。

DSRとは何か

DSR（Debt Service Ratio：返済比率）は、年間の総返済額を年収で割った割合です。 物件の収益力を測るDSCRとは異なり、 DSRは借り手個人の返済能力を評価する指標として、金融機関の融資審査で重視されます。

計算例

この例ではDSRが45%と高水準のため、追加融資が困難になる可能性があります。

DSRの目安

DSRとDSCRの違い

注意点

• 金融機関は既存の借入（住宅ローン・カーローン等）もDSR計算に含めます。投資拡大を計画する場合は総返済額を意識しましょう。
• 審査上の年収には、不動産所得を加算できる場合とできない場合があります。金融機関の基準を事前に確認しましょう。
• LTVと合わせて融資可能性を総合的に判断するのが一般的です。

変動金利は短期プライムレートに連動して半年ごとに見直される金利タイプです。固定金利より当初金利が低い傾向がありますが、金利上昇時に返済額が増加するリスクがあります。

変動金利とは何か

変動金利は、短期プライムレートに連動して半年ごとに見直される金利タイプです。固定金利より当初金利が低い傾向がありますが、 市場金利が上昇すると返済額も増加するリスクがあります。

変動金利の仕組み

• 金利見直し：半年に1回、短期プライムレートに連動して金利が改定される
• 5年ルール：金利が変わっても返済額は5年間据え置き（元利均等返済の場合）
• 125%ルール：返済額の増加は従前の125%が上限（元利均等返済の場合）

具体例

固定金利との比較

注意点

• 5年ルール・125%ルールは返済額の急変を防ぎますが、未払い利息が発生する可能性があります。金利上昇時には返済期間の延長や最終回の一括返済が求められるケースもあります。
• 投資用ローンでは5年ルールが適用されない場合もあります。金融機関の契約条件を確認しましょう。
• 金利リスクを抑えるために、DSCRに余裕を持たせた資金計画が重要です。

固定金利は借入期間中（または一定期間）金利が変わらない金利タイプです。返済額が確定するため収支計画が立てやすく、金利上昇リスクを回避できますが、変動金利より当初金利は高めです。

固定金利とは何か

固定金利は、借入期間中（または一定期間）金利が変わらない金利タイプです。 長期金利（10年国債利回り等）を基準に設定され、返済額が確定するため収支計画が立てやすい特徴があります。変動金利より当初金利は高めですが、 金利上昇リスクを回避できます。

固定金利の種類

具体例

固定金利が有利なケース

• 金利上昇局面が予想される場合
• DSCRに余裕がなく、金利上昇で赤字になるリスクがある場合
• 長期保有を前提とし、収支計画の確実性を重視する場合
• K%を固定して安定的なレバレッジを確保したい場合

注意点

• 固定期間終了後は金利が大幅に上昇する場合があります。固定期間選択型は終了時の金利見通しも考慮しましょう。
• 繰上返済手数料が変動金利より高い場合があります。繰上返済や借り換えを想定する場合は手数料を確認しましょう。

借り換えは既存のローンをより有利な条件の新しいローンで返済し直すことです。金利差が1%以上、残債1,000万円以上、残期間10年以上が借り換えメリットの目安とされます。

借り換えとは何か

借り換えとは、既存のローンをより有利な条件の新しいローンで返済し直すことです。 金利の引き下げにより月々の返済額を軽減したり、総返済額を削減したりする効果があります。 不動産投資ではK%を下げてキャッシュフローを改善する手段として活用されます。

借り換えメリットの目安

具体例

借り換え時の諸費用

注意点

• 借り換え諸費用を差し引いても利息削減額がプラスになるか、必ず総コストで比較しましょう。
• 固定金利から変動金利への借り換えは金利リスクが増大します。目先の金利差だけで判断しないことが重要です。
• 投資用ローンは住宅ローンより借り換え先が限られるため、複数の金融機関に相談することをおすすめします。