【試算】築年数別の実質利回りと残存耐用年数 — 木造アパートで検証
最終更新日: 2026年6月14日
本ガイドの数値は、当サイトの計算エンジンによるモデル試算です（前提条件は本文に明記）。実際の価格・経費は物件により異なります。投資判断は自己責任でお願いします。
「築古物件は利回りが高いから儲かる」——これは不動産投資でよく語られる一方、半分しか正しくありません。 確かに築年数が古い物件は価格が安く表面利回りは高く出ます。 しかし、修繕費の増加・空室リスク・減価償却期間の短さを考慮した実質的な収益力で見ると、話は変わります。 本記事では、木造アパート（法定耐用年数22年）を例に、築年数ごとの実質利回りと残存耐用年数を当ツールで試算します。
モデルケースの前提条件
- 構造：木造（法定耐用年数22年）
- 月額家賃：8万円（年間96万円）／空室率10%
- 運営経費：管理費（家賃5%）＋修繕費（築年数で上昇）＋固定資産税等8万円
- 修繕費率：築0年5%→5年8%→10年10%→15年13%→20年16%→25年20%
- 購入諸費用：物件価格の7%
- 残存耐用年数は中古資産の簡便法で算出
築年数別 利回り・残存耐用年数の試算結果
| 築年数 | 想定価格 | 表面利回り | 実質利回り | 残存耐用年数 |
|---|---|---|---|---|
| 築0年（新築） | 2,500万円 | 3.84% | 2.57% | 22年 |
| 築5年 | 2,100万円 | 4.57% | 2.93% | 18年 |
| 築10年 | 1,750万円 | 5.49% | 3.42% | 14年 |
| 築15年 | 1,450万円 | 6.62% | 3.94% | 10年 |
| 築20年 | 1,200万円 | 8.00% | 4.54% | 6年 |
| 築25年（築古） | 1,000万円 | 9.60% | 5.08% | 4年 |
出典：当サイト計算エンジンによる試算。実質利回り＝(年間家賃×(1−空室率)−運営経費)÷(価格×1.07)。
表面利回りの差ほど実質利回りの差は大きくない
築0年と築25年を比べると、表面利回りは3.84%→9.60%と2.5倍に広がるのに対し、実質利回りは2.57%→5.08%と約2倍にとどまります。 築古ほど修繕費がかさみ、空室リスクも高まるため、表面利回りの華やかさは実質ベースで目減りするのです。 「表面利回り10%超」の築古物件に飛びつく前に、必ず実質ベースで再計算する習慣が欠かせません。
築古の本当のリスクは残存耐用年数の短さ
築年数が古い物件のもう一つの落とし穴が、残存耐用年数の短さです。 木造の法定耐用年数22年を超えた物件は、簡便法で残存耐用年数がわずか4年になります。 これは減価償却できる期間が4年しかないことを意味し、次の問題を引き起こします。
- 償却期間が短い＝早期にデッドクロス（減価償却＜元金返済）が訪れ、税負担が急増する
- 融資期間も残存耐用年数に縛られやすく、借入期間が短く＝毎月の返済が重くなる
- 4年で償却が終わると、その後は帳簿上の利益が膨らみ手残りが圧迫される
築古高利回り物件は、短期間で減価償却メリットを享受しつつ売却する戦略なら有効ですが、長期保有では税負担とキャッシュフローの悪化に注意が必要です。減価償却シミュレーターで残存耐用年数と償却額を、利回り計算ツールで実質利回りを確認しましょう。
まとめ
- 築古ほど表面利回りは高いが、実質利回りの差は表面ほど大きくない
- 木造築25年では表面9.6%でも実質は5.08%まで低下
- 法定耐用年数22年超の木造は残存耐用年数が4年＝早期デッドクロスのリスク
- 築古は短期の減価償却メリット狙いには有効だが、長期保有は要注意
- 表面利回りに惑わされず、実質利回り・残存耐用年数で判断する
実際の物件データで試してみましょう
築年数を変えて実質利回りを試算する