相続税シミュレーターの使い方
相続税シミュレーターは、不動産・金融資産などの相続財産と法定相続人の情報を入力することで、相続税の概算額を計算するツールです。不動産投資は相続税対策としても広く活用されていますが、その節税効果を正しく理解するには相続税の計算構造を把握する必要があります。このツールでは基礎控除、小規模宅地等の特例、配偶者の税額軽減といった主要な控除・特例を反映した計算が可能です。
このツールでできること
- 相続税の基礎控除額の計算（3,000万円＋600万円×法定相続人数）
- 課税遺産総額に対する相続税総額の算出（超過累進税率10%〜55%を適用）
- 小規模宅地等の特例の適用（居住用80%減額、貸付事業用50%減額）
- 配偶者の税額軽減の反映（1億6,000万円または法定相続分のいずれか大きい方まで非課税）
- 不動産の相続税評価額と時価の差による節税効果の確認
計算の仕組み
相続税は、まず各相続人の課税価格の合計から基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を算出します。基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人数」で計算され、たとえば配偶者と子ども2人が相続人の場合、3,000万＋600万×3＝4,800万円が基礎控除額となります。遺産総額がこの金額以下であれば相続税はかかりません。
課税遺産総額が基礎控除を超える場合、法定相続分で按分した金額に対して超過累進税率（10%〜55%）を適用し、相続税の総額を算出します。たとえば課税遺産総額が1億円で、配偶者と子ども1人の場合、法定相続分はそれぞれ1/2の5,000万円です。5,000万円に対する税率は20%（控除額200万円）なので、各人800万円、合計1,600万円が相続税総額となります。ここから配偶者の税額軽減として、配偶者の取得分が1億6,000万円または法定相続分以下であれば税額がゼロになります。
不動産による相続税対策の核心は「評価額の圧縮」にあります。現金1億円をそのまま相続すると評価額は1億円ですが、不動産に組み替えると相続税評価額は大幅に下がります。土地は路線価（公示価格の約80%）で評価され、建物は固定資産税評価額（建築費の約60%）で評価されます。さらに賃貸に出していれば、借地権割合や借家権割合により土地は約21%、建物は30%が減額されます。結果として、1億円の現金が不動産では4,000万〜5,000万円程度の評価額になるケースもあります。
活用シーン
相続対策を検討する際、まず現状の相続税額を把握し、次に不動産活用による税額の変化をシミュレーションするという使い方が効果的です。たとえば、金融資産2億円を保有する方が配偶者と子ども2人に相続する場合、基礎控除4,800万円を差し引いた1億5,200万円が課税対象です。ここで1億円を賃貸マンション購入に充てると、相続税評価額が約4,500万円に圧縮され、課税遺産総額は約9,700万円に減少します。相続税総額は大幅に軽減されるため、節税効果を具体的な数字で確認できます。小規模宅地等の特例が使える場合はさらに効果が大きくなります。
注意点
- 本ツールは概算シミュレーションです。実際の相続税申告には税理士への相談が必要です
- 小規模宅地等の特例には面積制限（居住用330平方メートル、貸付事業用200平方メートル）や適用要件があり、全てのケースで適用できるわけではありません
- 相続開始前3年以内に取得した不動産は、時価で評価される場合があります（令和6年以降の改正に注意）
- タワーマンション節税に対する評価見直しが進んでおり、市場価格と評価額の乖離が大きい場合は否認リスクがあります
- 生命保険金の非課税枠（500万円×法定相続人数）や債務控除など、本ツールで考慮していない控除項目もあります
- 二次相続（残された配偶者が亡くなった際の相続）まで含めたトータルの税負担を考慮することが重要です
計算式の詳細
課税遺産総額 = 相続財産の合計 − 基礎控除 − 債務 − 葬式費用
各相続人の仮税額 = (課税遺産総額 × 法定相続分) × 税率 − 控除額
相続税総額 = 各相続人の仮税額の合計
配偶者控除 = min(法定相続分, 1.6億円) まで非課税
相続税率（超過累進）: 1,000万円以下 10% / 3,000万円以下 15%（控除50万）/ 5,000万円以下 20%（控除200万）/ 1億円以下 30%（控除700万）/ 2億円以下 40%（控除1,700万）/ 3億円以下 45%（控除2,700万）/ 6億円以下 50%（控除4,200万）/ 6億円超 55%（控除7,200万）。 不動産評価減: 土地は路線価×(1 − 借地権割合×借家権割合×賃貸割合)、建物は固定資産税評価額×(1 − 借家権割合30%×賃貸割合)。
入力例とサンプル結果
| 家族構成・財産 | 課税遺産総額 | 相続税総額 |
|---|---|---|
| 配偶者+子2人 / 全額現金1億 | 5,200万円 | 約630万円（配偶者控除前） |
| 配偶者+子2人 / 現金1億→賃貸不動産購入 | 約−300万円（控除内） | ゼロ |
| 配偶者+子1人 / 財産2億（不動産1億+現金1億） | 約1.0億円 | 約1,580万円 |
よくある質問
Q1. 相続税対策で不動産を買うと評価額がどれだけ下がる?
A. 現金1億円→賃貸不動産で評価額4,000〜5,000万円程度が目安です。 ただし2026年度税制改正の5年ルールで 相続直前の取得は節税効果が制限される方向です。
Q2. 小規模宅地等の特例の適用要件は?
A. 居住用は330㎡まで80%減額（同居・生計同一等の要件あり）、貸付事業用は200㎡まで50%減額。 相続開始前3年以内取得の貸付事業用は原則対象外です。
Q3. タワマン節税は今でも有効?
A. 2024年からマンション評価通達が改正され、市場価格との乖離が小さくなる方向に補正されています。 以前ほどの節税効果は見込めず、評価減は1.0倍に近づくケースが増えています。
Q4. 二次相続も考慮する必要は?
A. 配偶者控除を最大限使うと一次相続税はゼロですが、二次相続で課税額が膨らむケースが多くあります。 子の取得分も含めたトータル設計が重要です。
Q5. 生前贈与と相続、どっちが得?
A. 2024年改正で生前贈与の持ち戻し期間が3年→7年に延長されました。 相続時精算課税制度の年110万円基礎控除創設も含め、税理士相談で個別最適化が必須です。