ケーススタディ（7件）

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【ケーススタディ】都心ワンルーム2,500万円 — 表面利回り4.8%が月次赤字になる理由

東京23区都心6区・築15年ワンルーム2,500万円・表面利回り4.8%。フルローン購入で月次キャッシュフローは▲2.4万円、DSCRは0.69。節税効果込みでも実質赤字になる構造を本ツールで検証します。

新潟・盛岡・松山級の地方政令市にある築22年1棟RC・8,000万円・表面12%。空室15%×経費控除でNOI利回り7.5%、DSCR1.74。金利+1%×空室+10%の複合ストレスでもDSCR1.31を確保できる構造を検証します。

築28年木造6戸アパート・表面10.3%・建物2,000万を4年で短期償却。年収1,500万円の投資家で初期4年は税後CF+150万円、しかし5年目以降のデッドクロスと出口リスクをセットで検証します。

埼玉・千葉郊外の築32年戸建1,200万円+リフォーム300万円・月家賃8.5万円。初期4年は税効果で年+8万円、完済後は年+50万円。戸建賃貸が選ばれる5つの理由と長期保有モデルを検証します。

本業年収1,200万円・不動産所得400万円の投資家が法人化を検討するシナリオ。個人43.7%vs法人24%で年間約80万円の節税効果、ただし移転コスト450-600万円・回収期間6-7年の現実を本ツールで検証します。

同じ自己資金1,500万円で都心ワンルーム3戸とリフォーム済み郊外戸建2戸を10年保有比較。IRR 2-4% vs 9-12%、累計税後CF ▲100万円 vs +400万円。投資商品選択がIRRを2-3倍変える構造を実数値で検証します。

表面利回り8%の地方RC物件。一見好条件に見えたこの物件をシミュレーションにかけると、3つの重大なリスクが浮かび上がりました。実際の数値で検証します。