【ケーススタディ】自己資金1,500万円 — 都心ワンルーム3戸 vs 郊外戸建賃貸2戸 直接比較

シナリオ — 自己資金1,500万円、ワンルーム3戸 vs 戸建賃貸2戸の選択

投資家からよく聞かれる「同じ自己資金1,500万円なら、都心ワンルーム複数戸と郊外戸建賃貸どちらが有利か?」という問いを、実数値で比較します。 本ツールに2つのポートフォリオを入力し、10年間のIRR・税後CF・出口リスクを並べて検証します。 前提条件: 年収800万円・限界税率33%（所得税23%+住民税10%）の会社員投資家。

パターンA — 都心ワンルーム3戸ポートフォリオ

EGI=360×92%=331万円。NOI=331−120=211万円。 ADS=約265万円。税引前CF=211−265=▲54万円。 減価償却（建物4,200万÷耐用32年≒131万円/年）と支払利息（初年約140万円）の経費計上で、不動産所得は約▲130万円の赤字。 税効果込みで税後CFは年▲54+43=▲11万円。実質ほぼ収支ゼロです。

パターンB — 郊外戸建賃貸2戸ポートフォリオ

EGI=204×88%=180万円。NOI=180−65=115万円。 ADS=約204万円。税引前CF=115−204=▲89万円。 減価償却（建物2,000万÷耐用4年=500万円/年）と支払利息（初年約65万円）の経費計上で帳簿は大幅赤字となり、 税効果は年約180万円。税後CF=▲89+180=+91万円。初期4年は税効果で大きく黒字化します。

10年保有・IRR比較

この前提条件下では、戸建賃貸2戸のほうが10年IRRで約7ポイント上回ります。 ただし、シナリオは前提次第で逆転する可能性があります。 都心ワンルームは出口価格の上昇（+10-20%）が想定できれば、IRRは6-8%レンジに改善します。感応度分析で 出口価格・家賃・空室率の3軸を必ず動かしてください。

両者のリスク・運営難易度

都心ワンルームのリスク: 金利上昇への耐性が低い、家賃の上振れ余地が小さい、サブリース解約時の家賃下落、3戸分の管理組合対応コスト。

戸建賃貸のリスク: ファミリー入居期間は長いが退去時の原状回復費が大きい、リフォーム上振れリスク、相続時の分割の難しさ、修繕の自主対応必要。

運営面では、ワンルームは管理組合任せで手間が少ない反面、家賃と運営費の改善余地が限定的です。 戸建は管理組合がないぶん、DIY賃貸・リフォーム差別化・家賃上昇余地という自分で稼ぐ余地がある一方、家主側の労務負担も大きくなります。

このケースから学ぶ3つの教訓

1. 同じ自己資金でも投資商品でIRRは大きく変わる
利回り・税効果・出口価格の組み合わせが、IRRを2-3倍変える要因です。

2. 都心ワンルームは「出口価格の上振れ」が成立条件
現状CFがマイナスでも、出口で勝つ前提でなければ投資は成立しません。

3. 戸建賃貸は「短期償却の節税」が初期CFを支える
税効果が消える5年目以降のシナリオまで含めて評価する必要があります。