税金の用語解説

減価償却は建物の取得費を法定耐用年数にわたって経費計上する仕組みです。実際の支出を伴わない経費であるため、会計上の利益を圧縮し所得税を軽減する効果があります。

減価償却とは何か

減価償却は、建物の取得費を法定耐用年数にわたって毎年経費として計上する仕組みです。実際の支出を伴わない経費であるため、会計上の利益を圧縮し、所得税・住民税を軽減する効果があります。

計算例

構造別の法定耐用年数と償却額比較

デッドクロスとの関係

減価償却費はキャッシュフローを守る「盾」の役割を果たします。 この盾が期間満了で失われるとデッドクロスが発生し、 税負担が急増してキャッシュフローが悪化します。 特に中古物件は残存耐用年数が短いため、償却終了時期を事前に把握することが重要です。

注意点

• 土地は減価償却できません。購入価格のうち建物割合が高いほど節税効果が大きくなります。
• 売却時には減価償却した分だけ帳簿価額が下がるため、譲渡所得税が増加します。「節税」は課税の繰り延べに過ぎない面があることを理解しておきましょう。
• 個人の場合は定額法のみ、法人は定率法も選択可能です。

法定耐用年数は建物構造ごとに税法で定められた減価償却の期間です。RC造47年、重量鉄骨34年、木造22年が代表的で、中古物件は経過年数に応じた簡便法で再計算します。

法定耐用年数とは何か

法定耐用年数は、税法で建物構造ごとに定められた減価償却の期間です。実際の使用可能年数ではなく、税務上の経費計上期間を決定するための基準です。

構造別の法定耐用年数

中古物件の耐用年数計算（簡便法）

投資戦略への影響

• 木造築古：4年償却で短期間に大きな節税効果。高所得者の所得圧縮に人気
• RC新築：47年と長いが、毎年の償却額は少ない。長期安定投資向き
• 償却期間終了後はデッドクロスリスクが急上昇するため、出口戦略を事前に計画すること

注意点

• 簡便法は法定耐用年数の全部または一部を経過した場合に使えます。建物を大規模にリノベーションした場合は別途判断が必要です。
• 設備（エアコン・給排水等）は建物とは別の耐用年数（15年等）で償却できる場合があります。税理士に確認しましょう。

譲渡所得税は不動産売却益に課される税金で、保有期間5年超の長期譲渡（約20%）と5年以下の短期譲渡（約39%）で税率が大きく異なります。出口戦略の重要な検討要素です。

譲渡所得税とは何か

譲渡所得税は、不動産を売却した際の売却益（譲渡所得）に課される税金です。 保有期間によって税率が大きく異なり、出口戦略を立てる上で非常に重要な要素です。

税率（所得税＋住民税）

注意：保有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。 2020年4月購入 → 2025年12月売却 でも、2025年1月1日時点では4年8ヶ月なので短期譲渡です。 2026年1月以降の売却で長期譲渡になります。

計算例

IRRへの影響

譲渡所得税は売却時の手取額を直接減少させるため、IRRやROIに大きく影響します。 税引後の売却手取額で計算した指標を「税引後IRR」と呼び、投資判断ではこちらを重視すべきです。

注意点

• 減価償却した分だけ簿価が下がるため、譲渡所得が大きくなります。節税効果と売却時の税負担増はトレードオフです。
• 本ツールの簡易計算では減価償却による簿価減少を完全には反映していないため、実際より低く算出される場合があります。
• 法人の場合は他の所得と合算して法人税率で課税されるため、個人とは計算が異なります。

不動産取得税は土地・建物を取得した際に一度だけ課される都道府県税です。固定資産税評価額に税率を乗じて計算し、土地・住宅は3%、非住宅は4%が適用されます。

不動産取得税とは何か

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に一度だけ課される都道府県税です。 売買・贈与・新築・増改築など、取得の原因を問わず課税されます（相続による取得は非課税）。 取得後おおむね3〜6ヶ月後に納税通知書が届くため、購入時の資金計画に織り込んでおく必要があります。

計算例

なお、住宅用の土地には税額から一定額を控除する軽減措置があり、新築住宅の建物には評価額から1,200万円を控除する特例もあります（2026年3月時点）。

税率と軽減措置

注意点

• 固定資産税評価額は時価の約7割程度が目安ですが、物件により異なります。
• 投資用物件の場合、非住宅の税率4%が適用されるケースがあるため、用途区分を確認しましょう。
• 不動産取得税はNOI計算の運営費用には含めず、取得時の諸費用として実質利回りの分母に算入します。

固定資産税は毎年1月1日時点の不動産所有者に課される市区町村税です。固定資産税評価額に標準税率1.4%を乗じて計算され、不動産保有中の主要なランニングコストです。

固定資産税とは何か

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に対して市区町村が課す地方税です。 不動産を保有している限り毎年発生するランニングコストであり、NOI計算の運営費用に含める必要があります。

計算例

都市計画税と合わせて「固都税」と呼ばれ、通常は年4回に分けて納付します。

住宅用地の軽減措置

注意点

• 固定資産税評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。地価の変動により税額が増減する可能性があります。
• 標準税率は1.4%ですが、財政状況により自治体が独自に税率を変更できます。投資対象エリアの税率を確認しましょう。
• 新築住宅は当初3〜5年間、建物の税額が1/2に軽減される特例があります（2026年3月時点）。

都市計画税は市街化区域内の不動産所有者に固定資産税と合わせて課される市区町村税です。税率は自治体ごとに異なりますが、上限は0.3%と定められています。

都市計画税とは何か

都市計画税は、市街化区域内の土地・建物の所有者に課される目的税です。 都市計画事業（道路・公園・下水道等）や土地区画整理事業の費用に充てられます。固定資産税と合わせて「固都税」と呼ばれ、同時に徴収されます。

計算例

固定資産税との比較

注意点

• 市街化調整区域の物件には都市計画税は課されません。投資対象の用途地域を確認しましょう。
• 税率は自治体ごとに異なり、0.3%は上限です。実際の税率は各自治体のWebサイトで確認できます。
• 固都税はNOI計算の運営費用に含め、BER（損益分岐比率）にも影響する重要なコストです。

青色申告特別控除は、事前申請のうえ複式簿記で帳簿を付けた個人事業主が受けられる所得控除です。不動産所得では事業的規模（5棟10室基準）かつe-Taxで最大65万円、それ以外は10万円の控除が適用されます。

青色申告特別控除とは何か

青色申告特別控除は、税務署に事前申請のうえ複式簿記で帳簿を付けた個人事業主が受けられる所得控除です。 不動産所得では事業的規模（5棟10室基準）を満たし、 e-Taxで申告すると最大65万円の控除が受けられます。

控除額の区分

具体例

注意点

• 青色申告の届出は、その年の3月15日まで（新規開業の場合は開業後2ヶ月以内）に税務署へ提出する必要があります。
• 事業的規模でない場合（10万円控除）でも、損益通算は可能ですが、純損失の繰越控除は事業的規模に限られます。
• 減価償却費と合わせて青色申告控除を活用することで、不動産所得の課税額を大幅に圧縮できます。

損益通算は不動産所得の赤字を給与所得など他の所得と相殺できる制度です。減価償却費により帳簿上の赤字を作り、給与所得の課税額を圧縮する節税手法として活用されます。

損益通算とは何か

損益通算は、不動産所得の赤字を給与所得など他の所得と相殺して課税所得を減らせる制度です。減価償却費は実際の支出を伴わない経費であるため、 帳簿上の赤字を作りつつ手元キャッシュフローはプラスという状態を実現でき、給与所得者の節税手法として活用されます。

具体例

この例では、手元キャッシュフローは実際にはプラス（減価償却費200万円は支出を伴わない）でありながら、 帳簿上は赤字として給与所得から控除できます。

損益通算できない経費

注意点

• 損益通算は「課税の繰り延べ」の面があります。売却時には減価償却分だけ帳簿価額が下がるため、譲渡所得税が増加します。
• 純損失の繰越控除（翌年以降3年間）は、青色申告の場合にのみ適用されます。
• 節税目的のみで不採算物件を購入することは避けましょう。本来の投資判断はIRRやNPVで行うべきです。

事業的規模とは、不動産貸付が「事業」として認められる規模の基準です。独立家屋5棟以上または貸室10室以上が目安で、青色申告特別控除65万円や専従者給与の経費算入など税務上の優遇を受けられます。

事業的規模（5棟10室基準）とは何か

事業的規模とは、不動産の貸付が所得税法上「事業」として認められる規模の基準です。独立家屋5棟以上、またはアパート等の貸室10室以上が形式基準として示されています。 事業的規模と認められると、税務上の優遇措置を受けられます。

事業的規模の判定基準

事業的規模のメリット

• 青色申告特別控除65万円（e-Tax利用時）を適用できる
• 青色事業専従者給与を経費に算入できる
• 純損失の繰越控除（3年間）が適用される
• 貸倒損失を即時経費として計上できる
• 取壊し・除却損を全額経費にできる

具体例

注意点

• 5棟10室基準は形式的な目安であり、実質的に事業と認められるかは総合的に判断されます。規模が基準に近い場合は税理士に確認しましょう。
• 事業的規模でない場合でも損益通算は可能ですが、青色申告特別控除は10万円に制限されます。
• 減価償却費の計算方法自体は事業的規模の有無で変わりません。

相続税評価額は相続税を計算する際の不動産の評価額です。土地は路線価方式（市街地）または倍率方式（郊外）、建物は固定資産税評価額で評価され、時価より低くなるのが一般的です。

相続税評価額とは何か

相続税評価額は、相続税や贈与税を計算する際に用いる不動産の評価額です。 土地は路線価方式（市街地）または倍率方式（郊外）、 建物は固定資産税評価額で評価され、いずれも時価（市場価格）より低くなるのが一般的です。

評価方法

具体例

このように賃貸用不動産は時価に比べ相続税評価額が大幅に圧縮されるため、 相続対策として活用されます。

注意点

• 路線価は国税庁が毎年7月に公表します。相続発生年の路線価で評価する必要があります。
• タワーマンション等で市場価格と評価額の乖離が大きい場合、2024年以降の新ルールにより評価額が引き上げられる可能性があります。
• 小規模宅地等の特例を適用すればさらに評価額を減額できますが、要件を満たす必要があります。

小規模宅地等の特例は、相続した宅地の評価額を大幅に減額できる制度です。貸付事業用宅地（200m²まで50%減）や特定居住用宅地（330m²まで80%減）など、用途に応じた減額割合が適用されます。

小規模宅地等の特例とは何か

小規模宅地等の特例は、被相続人が居住・事業に使用していた宅地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。 不動産投資では「貸付事業用宅地」として200m²まで50%減額が適用されるケースが一般的です。

特例の種類と減額割合

具体例

適用要件（貸付事業用宅地）

• 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）まで貸付事業を継続すること
• 申告期限までその宅地を保有し続けること
• 相続開始前3年以内に新たに貸付を開始した宅地は原則として対象外（ただし事業的規模は例外）

注意点

• 特定居住用（330m²・80%減）と貸付事業用（200m²・50%減）は併用可能ですが、面積の按分調整が必要です。
• 相続開始前3年以内に取得した貸付用不動産は特例の対象外となる場合があるため、早めの相続対策が重要です。
• 適用には相続税の申告が必須です。特例適用により税額がゼロになる場合でも申告を忘れないようにしましょう。