四国の不動産投資 — 高松・松山の2核と空き家率全国ワースト徳島の特殊性

四国4県の不動産市場概況

四国4県は、人口減少と高齢化が全国でも先行する地域で、不動産投資環境としては最も難易度が高いマーケットの一つです。 松山市（愛媛、約50万人）、高松市（香川、約41万人）の2都市が四国の経済・人口の中心で、 徳島県は空き家率21.2%で全国ワースト、高知県は南海トラフリスクという固有の構造課題を抱えています。 ただし、神山町のサテライトオフィス誘致や、香川のサンポート再開発・マンダリンオリエンタル2027年開業など、 観光・移住・IT誘致の新しい流れも生まれつつあります。

高松・松山 — 四国2核の投資妙味

香川県高松市は四国の経済中心で、人口約41万人を20年ほぼ横ばいで維持しています。 サンポート再開発、マンダリンオリエンタル2027年開業、億ション供給など、 2025年以降の数年で高松駅周辺は明確な変化フェーズに入る見通しです。 商業地・住宅地ともに駅徒歩圏は安定した賃貸需要があり、四国投資の最も保守的な選択肢です。

愛媛県松山市は四国最大の約50万人都市で、道後温泉という観光資源と商業地+0.66%のプラス転換が組み合わさり、 観光需要×市民需要の二層構造で物件選択肢が広がります。 ただし県全体の空き家率19.8%（全国7位）は、松山市外では賃貸需要が極めて限定的であることを示しています。エリア別利回り分析で 駅徒歩・路線価ベースで需要層を見極めることが必要です。

徳島・高知 — 構造リスクと特異な投資機会

徳島県は空き家率21.2%で全国ワースト1位タイ、三好市は37.60%と突出しています。 ただし神山町のサテライトオフィス誘致は全国先進事例として知られ、 IT企業のリモートワーク拠点としての賃貸需要という極めてニッチなテーマを生んでいます。 サテライトオフィス向け戸建賃貸という特殊スキームは、戸建賃貸急拡大の文脈とも整合します。

高知県は土佐清水市の空き家率39.45%が示すように、過疎が極めて深刻な状況です。 加えて南海トラフ地震の30年以内発生確率70-80%という固有リスクがあり、 保険コスト・売却時の買い手心理の双方に下振れ要因として作用します。 高知市中心部の限定的な投資機会と、空き家リノベーション事例で運営利回りを引き上げる戦略のみが現実的な選択肢になります。

投資判断のポイント

1. 高松駅・松山駅徒歩圏に投資を集中
サンポート再開発の進捗、道後温泉観光客の動向を継続フォローしつつ、駅徒歩10分以内の物件に絞ることが推奨されます。

2. 神山町などサテライトオフィス系は需要層を必ず確認
IT企業のサテライト拠点は数十社単位の限定需要です。需要先の入居企業の事業継続性まで確認が必要です。

3. 南海トラフリスクを保険・売却の両面で織り込む
高知・徳島南部・愛媛南予は、地震保険料の上昇と買い手心理の冷却が二重で効きます。感応度分析で 災害シナリオを必ず含めてください。

4. 空き家リノベは入念な需要調査が必須
全国でも空き家率トップクラスのエリアでは、リノベ後の家賃設定が需要不足で実現しないリスクが大きくあります。