感度分析とは？変動リスクを事前に把握する方法

最終更新日: 2026年4月3日（本記事の数値は同日時点の税率・金利を基準としています）

本ガイドは不動産投資の基礎知識を提供する教育目的のコンテンツです。実際の投資判断には現地確認・市場調査・専門家（宅建士・税理士・FP等）への相談が必須です。

感度分析は、投資の前提条件（変数）を1つずつ変動させて、結果にどの程度影響するかを測定する分析手法です。「どの変数が投資成果に最も大きな影響を与えるか」を特定し、リスク管理の優先順位を明確にするために活用されます。

感度分析とは

感度分析では、1つの変数（たとえば空室率）を一定の範囲で変化させたとき、結果の指標（キャッシュフロー、IRRなど）がどう変わるかを計算します。他の変数はベースケースの値に固定したまま、対象の変数だけを変動させるのが基本です。

感度分析の手順

不動産投資において、特に結果への影響が大きい変数は以下のとおりです。

感度分析の結果は「トルネードチャート（竜巻図）」で視覚化されることが一般的です。各変数の影響度を横棒グラフで表し、影響の大きい順に上から並べます。

感度分析の最大の目的は、「最悪ケースでも許容できるか」を判断することです。

以下の条件で、各変数を変動させた場合のキャッシュフローとIRRへの影響を見てみましょう。

ベースケース

変動要因	悲観ケース	CF変動	IRR変動	影響度
空室率 5%→15%	+10pt	−14.4万	−2.1pt	大
家賃 12万→10.5万	−12.5%	−17.1万	−2.8pt	大
金利 1.8%→3.0%	+1.2pt	−15.2万	−1.9pt	大
経費 30万→42万	+40%	−12.0万	−1.2pt	中
売却Cap 7%→8.5%	+1.5pt	—	−3.4pt	大（IRRのみ）

この例では、家賃下落と売却キャップレートの悪化がIRRに最も大きな影響を与えることがわかります。空室率と金利も重要ですが、影響度はやや小さい。こうした優先順位が見えれば、「立地選定（家賃維持力）とエリアの流動性（売却時のキャップレート）が最重要」という具体的な投資判断指針が得られます。

感度分析の応用として、複数の変数を同時に楽観的/悲観的に設定するシナリオ分析があります。

悲観ケースでCFがマイナスになるため、この物件はリスク許容度が低い投資家には適さないと判断できます。一方、楽観ケースとの差がIRRで約10ptあることは、リスクに対するリターンが十分にあるとも読めます。この判断は投資家のリスク許容度と他の投資機会とのバランスで決まります。

感度分析は1つの変数を変動させる「ワンアットアタイム」分析ですが、モンテカルロシミュレーションは複数の変数を同時にランダムに変動させる確率的分析です。

手法	変数の変動	出力	用途
感度分析	1つずつ	影響度の大小	重要変数の特定
モンテカルロ	複数同時	確率分布	総合的なリスク評価

両者は補完的な関係にあります。まず感度分析で重要な変数を特定し、次にモンテカルロシミュレーションで総合的なリスクを評価するのが効果的です。

変動幅の設定が甘い — 「空室率±5%」のように狭い範囲でしか分析しないと、真のリスクが見えません。過去の最悪ケースや、同エリアの実績データを参考に、現実的な最悪値を設定しましょう。
変数間の相関を無視する — 感度分析は変数を独立に変動させますが、実際には空室率と家賃は連動する傾向があります。「空室率が上がれば家賃を下げて入居者を確保する」というように、複合的な影響を考慮する必要があります。
ベースケースの妥当性を検証しない — ベースケース自体が楽観的であれば、感度分析の結果も楽観寄りになります。ベースケースの前提（特に空室率と家賃設定）が周辺相場と整合しているか、事前に確認することが重要です。

実際の物件データで試してみましょう