投資家関心は反転、市場は二極化 — 2026年Q2の不動産投資家が直面する「熱気と選別」

投資家心理は反転 — 「興味あり」37.6%、区分マンション所有は過去最高47.8%へ

2026年4月30日にグローバル都市不動産研究所が発表した「第6回 不動産投資に対する意識調査」によると、 不動産投資に「少なからず興味がある」と回答した層は37.6%となり、過去最少だった前回調査から反転しました。 特に30代以下の若年層で関心が高まっていることが特徴です。実際に保有している物件種別では 「ワンルーム区分マンション」が47.8%で過去最高、「ファミリー向け区分マンション」も21.3%と過去最多を更新しました。 日銀の追加利上げ局面にあっても、投資家の関心と購入行動は冷え込むどころか、むしろ広がりを見せている格好です。

一方で市場は選別が加速 — 都心5区の値下げ率は6.24%、2023年以降で最大

投資家の熱気とは裏腹に、東京の中古マンション市場ではエリアと価格帯ごとの選別が進んでいます。 マンションリサーチが公表した2026年第1四半期レポートによると、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の値下げ率は 2025年10〜12月の5.77%から2026年1〜3月には6.24%へ拡大し、2023年以降で最大の水準となりました。 一方で23区全体の値下げ率は5.53%と前期から微増にとどまっており、調整は都心高価格帯に集中していることがわかります。

この二極化の背景には、金利上昇による融資コストの増加があります。日銀は2025年12月に政策金利を0.5%から0.75%へ引き上げ、 市場関係者の多くは2026年中にもさらに1〜2回の利上げを織り込んでいます。投資用ローンの中心金利帯はすでに1.5〜2.0%まで切り上がっており、 高価格帯ほど借入金利の影響を受けやすい構造です。詳細は金利上昇が不動産投資に与える影響で解説しています。同じ23区でも、実需に支えられた中間価格帯と、期待先行で上昇してきた高価格帯では 2026年Q2以降のリスクプロファイルが大きく異なる、というのが今の市場の姿です。

投資家が取るべきアクション — 「熱気」より「選別」に寄せる3つの軸

市場全体の値下げではなく、特定価格帯・特定エリアの調整が始まっている局面では、投資判断の軸を以下の3つに絞ると有効です。

1. DSCRで「金利+0.5%」の耐性を必ず確認
変動金利1.8%・LTV 80%で組んだローンが、2026年中の追加利上げで2.3%に上がった場合、 ADS（年間返済額）は7〜10%増加します。DSCRが1.3倍を切る物件は、金利が0.5%動いた時点でキャッシュフローが赤字に振れる危険水域です。シミュレーターで金利+0.5%・空室率+5%のストレステストを習慣化することをおすすめします。

2. 都心5区の高価格帯は「指値」前提で検討
都心5区の値下げ率6.24%は、2023年以降で最大という事実を「割安購入のチャンス」と捉えるか「さらなる調整リスク」と見るかで判断は分かれます。 いずれにせよ、表示価格そのままで掴むのではなく、過去6カ月の同条件成約事例から逆算した実質利回り水準を基準に指値を入れるアプローチが妥当です。

3. ワンルーム区分の集中リスクを意識
投資家の保有が47.8%に集中するワンルーム区分は、市況反転時にいっせいに売却圧力がかかる構造的リスクを抱えます。 単一物件のキャッシュフローだけでなく、保有ポートフォリオ全体での分散状況を点検し、戸建賃貸や郊外一棟との組み合わせも検討する局面に入っています。